Você sabe o que é usucapião coletiva?

O usucapião coletivo foi disciplinado pelo artigo 10, da Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001, também denominada “Estatuto da Cidade”.

De acordo com o Estatuto da Cidade, mesmo que a área supere os 250 m2, desde que ocupada por população de baixa renda, pode ser usucapida em cinco anos, desde que os possuidores não sejam proprietários de outros imóveis, rurais ou urbanos, formando-se, a partir daí, um condomínio especial e indivisível.

Na hipótese de algum possuidor ser proprietário, não será possível o usucapião coletivo, fato esse que afetará irremediavelmente o direito dos demais.

Cada possuidor usucapirá uma fração ideal idêntica, independentemente da fração de terreno que ocupe, salvo se houver acordo entre os condôminos na ação de usucapião ou em ato posterior, ainda, neste último caso, caberá à unanimidade dos co-proprietários estabelecer frações ideais diferenciadas.

Em resumo, são esses os requisitos do usucapião coletivo, contidos no art. 10, do Estatuto da Cidade:

Posse mansa e pacífica, sem oposição em conjunto por diversos possuidores de “baixa renda”;

• Lapso temporal quinquenal, podendo haver soma das posses dos antecessores, desde que contínuas;
• Animus domini especial, ou seja, os possuidores devem agir com ânimo de dono em relação ao imóvel que pretendem usucapir, nele residindo, e, demais disso, não podem ser proprietários de outro imóvel, urbano ou rural;
• Finalmente,,objeto constituído de imóvel urbano, qualquer que seja a metragem.

Trata-se, no entanto de uma forma de condomínio que se forma pelo reconhecimento do usucapião coletiva.

Esse condomínio é indivisível, somente permitindo-se a divisão se houver urbanização posterior da área usucapida e, ainda assim, por deliberação de dois terços dos co-proprietários.

A administração do condomínio, de acordo com o Estatuto da Cidade, será levada a efeito pela maioria de condôminos presentes, obrigando também os ausentes.

A lei não estipulou a forma de convocação, de votação e, tampouco, de administração. Nesse sentido, entendemos, por analogia, que deverão ser aplicadas as normas referentes ao condomínio edilício.

Longe de ser uma inovação digna de aplausos, o condomínio coletivo é inconveniente na exata medida em que permite a ocupação desordenada e sem qualquer critério urbanístico, vez que assenta uma situação fática contrária à lei.

A questão dessa forma colocada, em tese, estaria aberta a oportunidade para que desse andamento em parcelamentos de solo clandestinos, que desrespeitam normas urbanísticas e ambientais, sejam regularizados, de forma simples, por sentença de usucapião coletivo.

Além dos mais, é sabido que a co-propriedade é fonte inesgotável de rixas, motivo pelo qual o Código Civil facilita sua extinção.

Na contramão dos fatos, o Estatuto da Cidade contempla a formação de imensos condomínios, o que, certamente, poderia gerar inúmeros conflitos.

Por exemplo: uma ocupação irregular, sem os mínimos requisitos urbanísticos, por centenas de famílias, em condomínio gerado por usucapião coletiva.

Talvez a transferência posterior de frações sem a devida formalização geraria o caos registral e fonte inesgotável de ações em razão da afronta ao direito de preferência de que dispõe o co-proprietário, sem mencionar, é claro, possíveis conflitos gerados pelas despesas suportadas por alguns em benefício de todos.

Outro ponto que tem sido objeto de questionamento é o que consta do artigo 10, da Lei n. 10.257/2001, uma vez que faz menção à “população de baixa renda” como parte legítima a usucapir de forma especial.

Vale ressaltar, entretanto, que talvez a intenção do legislador tenha sido trazer uma forma regularizar áreas urbanas, irregularmente ocupadas, o que geraria talvez uma paz social, pleo menos ponto de vista da titularidade da propriedade, o que até o presente momento não se concretizou. mesmo após o decurso de quase 20 anos da promulgação do Estatuto da cidade.